Материнский капитал и продажа квартиры

Добрый вечер! Может стопятсотый вопрос, но …
Имеется две квартиры: первая куплена в ипотеку с использованием маткапитала, ипотека погашена, дети не наделены долями уже больше 2 лет. Вторая квартира в ипотеке, по площади больше первой.
Мы хотим погасить ипотеку, продав квартиру первую, но я так понимаю, детям все равно нужно доли выделять, а в квартире с ипотекой это вроде как не сделать.
А Как это сделать грамотно? Или лучше занять деньги и оплатить ипотеку и потом наделить в новой? А можно ли будет сразу во второй наделить, если ипотеку закрыть? Или сначала в первой?
Куда идти? В органы опеки?

дети попадают на налоги при продаже квартиры после выделения долей, сразу подумайте как минимизировать налог

Аноним 697: Убрали же вроде налоги от продажи недвижимости, для семей с детьми

если единственное жилье, у автора две квартиры
Условия, при которых можно будет не платить налог:
— в семье воспитываются двое детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет (при очном обучении);
— новое жилье приобретено в тот же календарный год либо до 30 апреля следующего после продажи имеющейся недвижимости года;
— площадь и кадастровая стоимость нового жилья выше, чем проданного;
— кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб.;
— на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50 % другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Раньше разрешали, сейчас не знаю. Когда у семьи несколько квартир, родители могут просить опеку разрешить продать детские доли под обязательство, что они подарят детям доли в другой своей квартире. Это делают из-за того же пункта 3 статьи 37 гражданского кодекса, который запрещает возмездные сделки между детьми и родителями. Можно получить согласие на продажу квартиры с детскими долями с обязательством, что вы положите деньги, которые дети получат в результате этой сделки, на их личный банковский счет. То есть у детей будут и деньги, и доля в новой квартире после выплаты ипотеки.
Сто раз пожалела, что мат.кап в квартиру загнали. Теперь эти доли в жилье, ни туда, ни сюда + сделки с детскими долями всегда нотариальные. Нам разрешила Орджоникидзевская опека продать детские 0,02 доли в новостройке с одновременным дарением 0,1 доли в хруще, при этом стоимость доли тоже должна была вырасти в 4,5 раза, т.е. в результате сделки ребенок улучшил жилищные условия по метрам и по стоимости.

Ой, спасибо 🙏 всем! Такая заморочка 😭😭😭. А Как минимизоровать налоги? Совсем маленькую долю выделить детям? А если квартира на муже, жена может отказаться от доли?
И какая минимальная доля? Можно ли 1/8 например?

fominans: И какая минимальная доля?

считать надо, 1/8 - это много,
пример расчета детской доли:
квартира по ДКП/ДДУ стоит 3,3 млн., маткап. 365 т.р., что составляет 11 % от стоимости (365 т.р.100% / 3,3 млн.=11%)
метраж квартиры 70 м, 11 процентов от 70 м = 7,7 м (70м11% / 100% = 7,7 м)
7,7м/4 чел = 1,925м на человека.
доля = 1,925 / 70 = 0,0275 = 3/100

fominans: А Как минимизоровать налоги?

использовать налоговый вычет

fominans: Куда идти? В органы опеки?

Сначала в банк. Банки сейчас идут на встречу и дают согласие на наделение детей в покупаемой квартире. Может и в вашем случае дадут на вторую квартиру. Но вам в первой так и так наделять, продавать, потом перенаделять. И все это с участием нотариусов. Очень затратно в вашем случае.
Я не знаю смысл продажи первой квартиры, может вам надо от нее избавиться, но мое мнение, сдавайте, гасите с нее действующую ипотеку и не трогайте пока.

Tilli_Villi: если единственное жилье, у автора две квартиры

Это все таки условия для уменьшения срока владения, а не для ухода от налога. В условиях задачи про срок владения не сказано...
Но у автора встречной покупки нет, кв уже в ее собственности, поэтому условия ст. 217.1 вапще к ней не относятся.
Повторюсь, я б не продавала. Пока. Ст. 217.1 только вступила в силу, пока ее обкатают, может что прояснится

Нельзя теперь отказаться от доли, в 2016 г. вышли разъяснения Верховного суда и после этого нотариусы перестали оформлять отказы. Сначала надо выделить долю по соглашению о выделе долей всем членам семьи. А потом совершеннолетние могут распорядиться своими долями, как им захочется. Все действия с долями через нотариуса, кроме соглашения о выделе долей, это можно через МФЦ сделать. Все нотариальные действия в копеечку влетят.

Анониный: Видимо совсем нет варианта такого: закрыть ипотеку второй квартиры и наделить в ней сразу без первой?

Нет
Ищите покупателя на вторую и продавайте ее.
Первая пусть стоит, сдается, да и мало ли что

Аноним 457: Что значит для семей с детьми? Там, где собственники или просто семьи с детьми.?
Очень актуально для нас

Ст. 217.1 НК www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/

Анониный: нет варианта такого: закрыть ипотеку второй квартиры и наделить в ней сразу без первой

можно так:
взять кредит, если дадут /занять денег - закрыть ипотеку на квартиру 2
выделить доли в квартире 1 - продать квартиру 1
подарить детям доли в квартире 2

Аноним 671: Тут раньше писали, что возможно вернуть мат капитал в пенсионный. Раз есть где занять деньги, то может вернуть,

ага, все бы так возвращали.
Право на реализацию материнского капитала – однократно.
Чтобы вернуть деньги надо признать сделку ничтожной или недействительной.