покупка квартиры, которая в ипотеке... расскажите?

собираемся купить квартиру.. у собственников она в ипотеке... как происходит сделка? есть ли подводные камни? когда в таких сделках получается свидетельство на квартиру новыми собственниками?

А Вы за наличку покупаете или в ипотеку? Если из ипотеки в ипотеку, скорее всего, такая сделка будет довольно рискованной для покупателя, т.к. вряд ли получится в один день и погасить ипотеку, и подать документы на снятие одной ипотеки, переход права собственности и регистрацию другой ипотеки (просто сложно 2 банка состыковать в такой ситуации).

Если покупаете за наличку, то сходите в банк продавца и у специалистов кредитного отдела узнайте, как проходят такие сделки - там возможны даже несколько безопасных схем. Например, вы гасите ипотеку от своего имени и втроем (продавец, покупатель и специалист банка) идете в регпалату регистрировать сделку (одновременно регистрируется снятие обременения и переход права собственности).
Или деньги для погашения ипотеки кладете в ячейку, регистрируете куплю-продажу с разрешения банка, и после регистрации сделки уже идете в банк, где ипотека погашается и далее идете снимать обременение со своей квартиры... В общем, есть нормальные варианты :)

Со специалистом банка ездить в регпалату не обязательно, после гашения ипотеки банк отдает на руки закладную, с ней идти в регпалату, сразу снять обременение и зарегистрировать право собственности, сдаете сразу два пакета документов

Гусёна вы гасите ипотеку от своего имени и втроем (продавец, покупатель и специалист банка)

К сожалению, эта схема практически не используется - Покупатель никак не связан с банком и банку чужие проблемы не нужны.

NBBB автор темы есть ли подводные камни?

Основной риск в том, что Вы отдаете человеку деньги за то, чем он распоряжаться не вправе. И, в принципе, взяв у Вас деньги, он может продать квартиру другому лицу за другие деньги, а Вам Вашу сумму выплачивать до старости. Можно снизить риски, но полностью исключить их нельзя. Поэтому такие квартиры стоят дешевле рынка на 100-200 тысяч.

IlyaEka К сожалению, эта схема практически не используется - Покупатель никак не связан с банком и банку чужие проблемы не нужны.

Ну вот я поэтому и говорю - надо идти в банк продавца и выяснять. Наш банк в подобной ситуации был согласен на этот вариант - нужно было заплатить 10 тыс (или 5? не помню :)), и банк полностью брал проведение сделки на себя.
Риски тут - не больше, чем с обычной сделкой, главное сразу отмести вариант "гасим ипотеку, снимаем обременение, а потом продаем-покупаем необремененную квартиру"! Только в один день гашение и сдача доков на регистрацию.

NBBB автор темы А разве деньги не в банк вносятся?

Нет, Вы отдаете их лицу, которое в принципе может ничего не дать Вам взамен.

NBBB автор темы А я получаю бумагу что внесла деньги в банк?

Вы получаете от него расписку, но что она стоит? 1 тысяча рублей в месяц по решению суда...

NBBB автор темы И договор купли-продажи до банка заключается?

Данное лицо не может продать Вам квартиру, поскольку квартира в ипотеке. А потом, после снятия обременения, когда квартира подорожает в цене, это лицо может продать квартиру вовсе и не Вам.

Гусёна Только в один день гашение и сдача доков на регистрацию.

Это возможно лишь при условии, что закладную банк отдает не позднее пары часов после уплаты долга. Но это скорее исключение, чем правило.

Гусёна сразу отмести вариант "гасим ипотеку, снимаем обременение, а потом продаем-покупаем необремененную квартиру"!

Собственно, возможен только этот вариант. Нельзя купить обремененную квартиру, поскольку продавец лишен права ее продать. Важно, чтобы это произошло в минимально короткий срок.

Ох Надя, смотря в каком банке у них кредит. Мы тут в выходные с ВТБ столкнулись, гемора выше крыши огребли

IlyaEka

Ерунду пишите, никакие деньги покупатель продавцу налом не отдает. Там целая отлаженная процедура. Мое мнение при покупке ипотечной кв.рисков даже меньше, тк она нах.в залоге у банка

IlyaEka Собственно, возможен только этот вариант. Нельзя купить обремененную квартиру, поскольку продавец лишен права ее продать.

неправда :) Он собственник и имеет право с разрешения залогодержателя продать свою собственность.
Ну и я уже написала - возможен вариант, когда деньги для погашения кладутся в ячейку и гашение происходит только после регистрации сделки. Тогда квартира продается вообще без снятия обременения.

Ну и деньги для гашения ипотеки можно отдать непосредственно в банк, и на квитанции будет фамилия плательщика-покупателя. И даже можно написать доверенность на получение закладной покупателем, если покупатель боится того, что продавец передумает.

Гусёна Он собственник и имеет право с разрешения залогодержателя продать свою собственность.

Гипотетически. А теперь встаньте на место Росреестра и проведите последовательность операций.
Есть закладная со старой ценой. Есть залогодатель - старый владелец. Есть залогодержатель - банк. Чтобы залог сохранился, новый владелец должен задолжать банку некоторую сумму и это должно быть отражено в кредитном договоре. Иначе залог не будет зарегистрирован вновь. Этот новый кредитный договор существует? Нет. Там наличка и никакого долга нет. Следовательно, после гипотетической сделки залога быть не может. Т.е. снятие обременения все же происходит и происходит до купли-продажи, хотя бы с разницей в несколько секунд, необходимых для внесения записи о снятии обременения регистратором.
Смотрим далее, предположим, квартира уже перешла к новому собственнику по ДКП. Он ничего банку не должен и смело его посылает. Старый владелец тоже уже не имеет обеспечительного залога и тоже может кинуть банк. Это Ваша схема и естественно так не происходит.
На самом деле происходит следующее. Сначала деньги от покупателя. Банк их не может забрать себе, хотя их можно положить на счет (естественно покупателя) с поручением перевести их продавцу (деньги от покупателя уже ушли). Потом продавец гасит свой долг перед банком. Потом снимается обременение и регистрируется сделка. Т.е. происходит все так, как я и написал. Но этот вариант возможен лишь в том случае, если банк может оперативно распоряжаться залогом. А часто право на залог банком утрачено - он перепродал это право другому банку. И чтобы это право вернуть, нужно время (2-4-6 недель). В течение всего этого времени продавец может передумать продавать квартиру да и просто погибнуть в аварии. И все...

Гусёна И даже можно написать доверенность на получение закладной покупателем, если покупатель боится того, что продавец передумает.

Доверенность можно в любой момент отозвать.

Гусёна деньги для гашения ипотеки можно отдать непосредственно в банк, и на квитанции будет фамилия плательщика-покупателя.

На основании какого договора банк примет деньги от покупателя?

Мы продали так, причем уже в разводе были. Ничего страшного. Помогало агенство.1. Покупатели внесли аванс.2.Мы выписались из квартиры,погасили долги по квартплате 3.Покупатели собрали необходимые для них документы(у них там заморочка с выделением соб-ти для ребенка была)4. В день сделки пришли в банк, там: подписали договор купли продажи квартиры; приняли наличные от покупателя; погасили в кассе долг по ипотеке; раздели остатки между быв.супругами; с квитанцией банка, о снятии обременения поехали в юстицию (продавцы,покупатель,представ-ь банка); в юстиции продавец и покупатель подписали необходимые расписки и документы. И все остались довольны. Все сделано грамотно, спокойно, в один день.

IlyaEka Поэтому такие квартиры стоят дешевле рынка на 100-200 тысяч

вранье. мы продали за очень хорошую цену, еще и подняли в процессе покупки

NBBB автор темы И договор купли-продажи до банка заключается?

нет, конечно. собственник же не продает вам ее пока она в ипотеке. но все равно документально все подтверждается, плюс расписки.
для вас минус только в сроках сделки, на мой взгляд, у всех банков разные сроки передачи квартиры в собственность. у саижк долго, например. около месяца ушло на все.

Банкирша для вас минус только в сроках сделки, на мой взгляд, у всех банков разные сроки передачи квартиры в собственность. у саижк долго, например. около месяца ушло на все.

У нас это заняло 1 день

NBBB автор темы Вы меня совсем испугали... Нам аванс вносить завтра...

Первым делом надо узнать, как быстро банк отдает закладную . Если через пару часов - это нормально. Если через месяц... За этот месяц продавцу может на голову кирпич свалиться и что тогда будут делать все эти "одобряльщики" ? Доверенность - недействительна, даже подписанный договор не пройдет регистрацию (ну или будет отменен наследниками). А расписка... ха-ха, что с ней делать, ведь должник мертв. Да если даже и не мертв, принудить к сделке его будет непросто (суд точно понадобится, хотя и может быть с успешным результатом).

Банкирша у саижк долго, например. около месяца ушло на все.

Готовы ждать у моря погоды?

Банкирша мы продали за очень хорошую цену, еще и подняли в процессе покупки

Не все знакомы с возможными последствиями. Главное их правильно развести

спросить хочу Перед этим мы с покупателем подписали договор займа на эту сумму

Хороший ход.

спросить хочу в случае невозврата суммы покупателю отчуждается доля в продаваемой квартире.

А вот этим в случае неприятностей воспользоваться бы не сумели -(

спросить хочу сейчас очень много квартир продается в ипотеке. скоро это станет обыденной практикой.

Если нет скидки, то зачем рисковать да и просто ждать? Реальным вариантом считаю только пару часов ожидания. А на счет того, как будут гореть ипотечники - да, возможный сценарий и в прошлый кризис их можно было хорошо опустить по цене.

IlyaEka

Рисков при покупке ипотечной квартиры не больше, чем при обычной сделке, если закладная находится в Екатеринбурге (некоторые федеральные банки сдают закладные в центральный офис, например, в Москву) и банк готов выдать ее в день погашения кредита, чтобы стороны сдали в один день (в день расчета между сторонами получается) на регистрацию 2 пакета документов: гашение ипотеки и куплю - продажу.

А договор заключать на счет наделения долей в случае срыва сделки с ипотечной квартирой - скорее всего не пройдет вариант, т.к. если квартира в залоге у банка, то банк выделить долю кому-либо не разрешит, а росреестр такое не зарегистрирует без согласия банка - это прописано в кредитном договоре обычно.