Как схему-то придумать?

Дак если вы уже живете в маминой квартире, а она в вашей. И вас все устраивает. Зачем брать ипотеки и прочее??
Вы маткапитал обналичить хотите?

Марс составили договор купли продажи,

вам нужно одновременно продавать свою комнату маме, мамину квартиру через договор купли-продажи с использованием ипотеки покупать себе и сразу (одновременно опека с наделением долей в покупаемой квартире) и всё получится,Сходите в опеку вам для продажи потребуются все доки на покупаемую и продаваемую и новые кадастровые паспорта(МФЦ) и инвентаризационная ст-ть БТИ ,а остальное чисто заявления все в опеке вместе с мужеми и если есть совершеннолетние дети

Ибис справки получить о стоимости комнаты и квартиры.
У нас в Екб это можно было сделать на Вайнера в БТИ. Тогда называлась справка об инвентаризационной стоимости.

Если населенные пункты разные, Опека часто запрашивает Отчет об оценке с рыночной стоимостью жилья.

анонимныйаноним автор темы Комната в собственности у детей и мужа в равных долях.

Здесь еще вопрос в Опеке будет - разрешит ли она залог долей детей. Иногда упираются - "были реальные доли без залога, а после сделки вся доля ребенка целиком оказалась в залоге" (формально правы, смысл в подобном есть). Если не разрешать залог - то можно забыть об этом варианте.

Ол"ка вам нужно одновременно продавать свою комнату маме, мамину квартиру через договор купли-продажи с использованием ипотеки покупать себе и сразу (одновременно опека с наделением долей в покупаемой квартире)

И еще момент. Некоторые Опеки, как и банки, не одобряют сделки детей с бабушками, несколько нелепо аргументируя, типа итак внукам достанется или говоря о родственной связи законного представителя (матери) и бабушки.

Ну и последнее. Где именно бабушкина квартира? Банки не любят отдаленные городки, считая там жилье неликвидом (например Газпромбанк счел неликвидом коттедж в Н.Тагиле).