Договор купли-продажи. Нюансы

Подскажите, пожалуйста, на что особо обратить внимание в договоре купли-продажи земельного участка с домом (ИЖС). Типовая форма есть, но может есть особые пункты, которые стоит включить в договор? Собственник в единственном числе, никаких обременений

Самое главное, существенные условия соблюсти: описать стороны сделки (продавец, покупатель; ФИО, гражданство, дата рождения, место рождения, можно снилс, паспортные данные, прописка),

продавец передает, а покупатель принимает следующие недвижимое имущество: земельный участок, описать его характеристики, здания, описать его характеристики;

на основании чего продавец владеет, отдельно для каждого объекта;

стоимость объекта;

имеются нет ограничения, обременения;

сведения о зарегистрированных (если есть прописанные, то надо это описать и приложить к пакету справку о зарегистрированных);

составляется нет акт приема – передачи (если не составляется, тогда указать фразу, что договор купли – продажи является Актом приема – передачи);

сведения о том, что стороны не лишены дееспособности, отдают отчёт, не проходят процедуру банкротства и тому подобное;

указывается орган, в котором подлежит регистрации права собственности за покупателем;

В скольки экземплярах подготовлен договор (сейчас достаточно два экземпляра: первый – продавцу, второй – покупателю, в росреестр не надо передавать, все документы сканируются в МФЦ и в электронном виде и передаются через программу в росреестр, на бумаге документы нигде не хранятся).
С июля 2022 г. штампы о регистрации на договорах купли – продажи не ставят.
Продавец и покупатель получит выписки из ЕГРН (продавцу с записью о том, что произошёл переход права, покупателю о том, что стал собственником на основании какого-то документа).
Госпошлина: 350 земельный участок, 2000 жилой дом.
Если у продавца имущество приобреталось в браке, то надо нотариальное согласие супруга на продажу. Если приобреталось не за счёт совместно – нажитых средств, тогда в МФЦ пишется заявление от руки о том, что у продавца нет супруга, могущего претендовать на отчуждаемое имущество.
Срок регистрации 3 рабочих дня, но в МФЦ говорят 5 рабочих дней.

Это самое основное.

Аноним 487,
указывается орган, в котором подлежит регистрации права собственности за покупателем;
Подскажите, а этот пункт обязателен?
Большое спасибо за такой исчерпывающий ответ! Возможно, он пригодится не только мне)
Ещё, подскажите, если покупателей двое - то пошлина платится в двойном размере или она делится поровну?

Аноним 387: Подскажите, а этот пункт обязателен?

Да, обязательно! Пишите: «Покупатель приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.” Потому что единственный орган, где можно зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество – это Росреестр.

Госпошлина оплачивается только покупателем за государственную регистрацию права собственности. Это расходы только покупателя! Имейте ввиду, что может быть ещё комиссия за оплату госпошлины в банке или терминале за один платёж до 100 руб.

Аноним 487,
В типовом договоре есть вот такая формулировка: "переход права собственности на Жилой дом и земельный участок от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости".
Можно в такой форме оставить или лучше, как Вы обозначили выше?

***ВТима***,
Можно в одном договоре все прописать, главное, чтобы кадастровые номера были обозначены, как выше написали.

Аноним 387: переход права собственности на Жилой дом и земельный участок от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости

Именно переход права собственности уже несколько лет не подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Государственной регистрации подлежит только право собственности за покупателем.

Можете написать, что право собственности подлежит регистрации в ЕГРН или, как я выше написала, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Просто ЕГРН ведёт данный орган. Поэтому без разницы, как напишите. Но то, что подлежит регистрации, надо указать. Вы этот пункт договора исполните, когда через МФЦ подадите документы на регистрацию в Росреестр.

И да, у объектов лучше указать кадастровые номера. Если у здания не знаете кадастровый номер, можно посмотреть на портале Росреестра, в браузере в поиске набиваете: “справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн“, заполняете форму, указывайте адрес и ищите. Найдёте здание, сравните площадь и ниже номер регистрации права с датой регистрации. Если совпадает, значит, вы нашли верный кадастровый номер. Просто до 2013 г. не во всех документах кадастровый номер фигурировал в собственности на здание, помещение. Они всем объектам присвоились с 1 января 2013г.

И составляете один договор купли-продажи на два объекта, не надо два разных договора. Вам проще на руках потом будет иметь один договор. Ведь оба объекта (земля и здания) имеют одинаковую судьбу и находятся в связях друг с другом.

Аноним 487,
Подскажите, пожалуйста, если покупателей двое - то сколько экземпляров договора необходимо? Сейчас в Росреестр не требуется бумажный вариант, значит, 3 экземпляра? Или лучше подстраховаться и указать 4?
Ещё вопрос появился по дому (постройке): в договоре прописываю право возникновения собственности, но дом ещё не достроен (но введен в эксплуатацию) и его продавец возводил с нуля, то есть он его не покупал ранее, свидетельства о регистрации права собственности уже тогда не выдавали, можно ли в данном случае ссылаться на выписку из Госреестра с указанием кадастрового номера? По земле право возникновения собственности - договор купли-продажи, как быть с домом?

Аноним 387: Подскажите, пожалуйста, если покупателей двое - то сколько экземпляров договора необходимо?

Я подробно написала про это. Бумага вообще в росреестр не попадает, все в электронном виде открываем.

Аноним 487: В скольки экземплярах подготовлен договор (сейчас достаточно два экземпляра: первый – продавцу, второй – покупателю, в росреестр не надо передавать, все документы сканируются в МФЦ и в электронном виде и передаются через программу в росреестр, на бумаге документы нигде не хранятся).

Аноним 387: Ещё вопрос появился по дому (постройке): в договоре прописываю право возникновения собственности, но дом ещё не достроен (но введен в эксплуатацию) и его продавец возводил с нуля, то есть он его не покупал ранее, свидетельства о регистрации права собственности уже тогда не выдавали, можно ли в данном случае ссылаться на выписку из Госреестра с указанием кадастрового номера? По земле право возникновения собственности - договор купли-продажи, как быть с домом?

Если право собственности на здание не зарегистрировано, тогда вы не сможете его по договору купли-продажи приобрести. Продавец может распоряжаться только тем объектам, на которое у него зарегистрировано право собственности. В данном случае он, получается, не может распоряжаться объектом, не дарить его, не продавать. И даже нет смысла его описывать в договоре. Только земельный участок. И в этом случае в договоре купли-продажи должна быть оговорка, что на земельном участке отсутствует строение.
Если покупается земля, а на ней стоит здание, то у них должна быть одинаковая судьба – одновременная покупка.

Аноним 387: но введен в эксплуатацию

После введения в эксплуатацию надо было собственнику оформлять и другие документы, на основании которых зарегистрировать право собственности можно было. Как он может распоряжаться этим объектам, если у него нет на него права?