Покупка квартиры с мат.капиталом.

Добрый вечер. Первый раз сталкиваюсь с покупкой вторичного жилья, нашли квартиру, все устраивает.
У продавца в квартиру вложен мат.капитал, 2 детей наделены долями по 10%. Продавцы хотят получить разрешение у опеки на продажу и наделить детей долями в уже имеющейся квартире, но в области. Доля детей, если от общей стоимости квартиры, то это 2млн.₽.
Вопрос вот в чем, насколько вероятно, что опека даст добро, так как меняется город на область.
И какие у нас, покупателей могут быть риски?
Как все это происходит? когда мы выходим на сделку, продавец уже должен наделить детей долями в области, это обязательно? Или он может написать обязательство, что наделит в какой то определенный срок? А если, например, не наделит, то нам покупателям, чем грозит? Могут отменить сделку или вернуть детям их доли, уже в нашей по сути квартире? Перечитала кучу информации, в голове каша(. Может кто то сталкивался или знает всю эту «кухню», помогите разложить по полочкам.

Как это вообще происходит?

Мы были продавцами такой квартиры. Продали в Екатеринбурге, купили в Москве. Площадь квартиры меньше. Но мы высчитали в рублях, чтобы доля в новой квартире была больше. Именно в рублях. Как бы условия улучшили.... Покупатель был с ипотекой. Было условие банка - сначала регистрация новой квартиры у нас, наделение детей долями, только потом мы получаем деньги от покупателя и рассчитываемся за свою новую квартиру. Схема сложная, мы были уверены, что застройщик в Москве не пойдёт на данные условия, но после долгих переговоров все получилось. Для наших покупателей рисков не было

Мы покупали так: ждали пока опека дала добро, открыли в банке аккредитив. В договоре прописали, что аккредитив откроется и деньги продавец получит , только тогда, когда предоставит согласие опеки и доки о праве собственности на детей в их новой квартире.
Короче, узнайте про аккредитив, это гарантия безопасности для вас по таким сделкам.

Аноним 21,
То есть получается что дети становятся собственниками в новой квартире, ещё не расплатившись с продавцом? И как продавец идёт на это?

Мы продали такую квартиру и купили дом в области, опека разрешила, но потребовала в доме увеличить доли детей. Всё решаемо, но нам помогал риэлтор, сами бы не разобрались в этих документах

Продавали дом с долями в области, наделяли в имеющейся квартире в Екатеринбурге. В-Исетская опека не дала добро, областная - без проблем. Покупатели были с наличной, купля-прожада и наделение детей долями в квартире было в один день у нотариуса. Дорого, но надёжно.

Аноним 914,
Нормально идут, все честно: покупатель не должен вздрагивать в ожидании одобрения опеки, наделения детей долями. Продавец все деньги получит, когда все необходимые документы по этим детским долям предоставит, а как иначе то? Это единственная схема обезопасить себя от такой сделки с мат.капиталом. Деньги то по факту все покупатель переводит в банк ( он выполняет свои обязательства по оплате) и продавец это видит, у него документ на руках об этом, просто фактически получает деньги , когда и со своей стороны выполнит добросовестно свои обязательства по наделению/одобрению у опеки.

Аноним 21,
Я имела ввиду, что дети становятся собственниками их новой квартиры, а деньги продавцу их новой квартиры ещё не переданы, т.к они ещё не переданы детям-продовцам (и их родителям) за их старую квартиру. (Если альтернативная сделка)

у нас отчуждение долей было в день сделки и в этот же день наделение в другой квартире, то есть все манипуляции в одной сделке. Если схематично, то так: отчуждение долей в старой квартире - продажа старой квартиры - наделение долями в новой квартире. Заранее берется разрешение у опеки на все манипуляции.

Аноним 914: имела ввиду, что дети становятся собственниками их новой квартиры, а деньги продавцу их новой квартиры ещё не переданы, т.к они ещё не переданы детям-продовцам (и их родителям) за их старую квартиру. (Если альтернативная сделка)

Так деньги лежат на аккредитиве.
Это счет в банке открывает покупатель под специальные условия.условия, что пройдет регистрация договора и продавец приходит в банк и ему переводят деньги с этого счета.
Если регистрация договора не пройдет, то деньги останутся у покупателя , а право собственности у продавца. Никаких рисков.

мама,
Спасибо, поняла)