Коммерческая недвижимость или квартира

Коммерческое помещение сейчас купить выгоднее , чем квартиру. Смотрю: автовокзал, центр, на проходных местах, 40-70 кв. м. Про аренду квартир все на практике знаю, сдаю. Про коммерческую нет. Цель покупки-наиболее выгодная сдача. Очевидные минусы вроде: коммуналка (при простое), налоги выше,простои от неск. месяцев. Но и аренда долгосрочная. Просмотренные объявления часто с арендаторами, договора долгие, хорошие, причина продажи не понятна. Вопрос к владельцам ком. недвижимости, расскажите + и -

При продаже такой недвижимости тоже надо 5 лет ждать, чтоб налога не было? Налоговые вычеты продажа минус покупка для НДФЛ действуют?
Так то тоже интересно, почему продают если есть арендатор?

Аноним 766: если есть арендатор?

Если есть арендатор, не факт, что он платит высокую аренду, если место не ликвидное, сдают хоть за коммуналку. Сейчас очень много простоя в аренде, как менеджер по аренде пишу. Вариантов море, поэтому сейчас время арендатора и они нагибают арендодателя на своих условиях. Многие избавляются от коммерческой, так как это тоже работа, арендаторов полно неблагонадежных, нужно контролировать постоянно. Коммуналка выше, чем в квартирах, налоги опять таки, кадастровую повышают без конца...

Тоже заметила снижение на коммерческую недвижимость. И районы хорошие проходные, и площади адекватные, цена смущает дешёвая кажется. В одном месте только вычитала, что это недвижимость банкрота, т.е. я так поняла аукцион будет на повышение или нет? Поясните, кто в теме.

Знакомый купил, а сдать не может.

Аноним 954,
Неликвид не смотрю, только проходные места, вдоль дорог (Ленина, Белинского). На сколько дороже коммуналка,за кв. м? думаю , как у менеджера по аренде, у Вас есть информация такая, ну и еще какие минусы знаете. Заранее спасибо.

Аноним 50: минусы

Проходное место сегодня есть, завтра нет. У моего арендатора кафе, распахали на все лето по Генеральской входную группу. Водоканал менял трубы. Все, лето в пролете. У другого моего арендатора, есть ещё об'ект, который он в собственность купил, на Ленина, так через полгода с коммуникациями такие проблемы открылись, что пришлось существенные вливания, что ахтунг.

Аноним 954,
Т. Е. Вопросом, заданным мной, Вы не владеете. У первого-форс мажор (никто не застрахован нигде). Второй сэкономил на экспертизе, если сам в трубах не понимал. Исключения из правил писать не нужно, так и лоб молясь, разбить можно, как известно.

Аноним 50: На сколько дороже коммуналка,за кв. м

Дело даже не в том, что коммуналка дороже, вы ее перевыставите арендатору. Дело в том, что когда арендатора нет, а вы должны заплатить Тплюс за отопление и УК за ежемесячное обслуживание. Или как на собственника на вас автоматом заключит договор Спецавтобаза на вывоз ТКО, с безумными тарифами, от которых можно рыдать, или налоги: если вы ИП и на упрощенке -одни налоги, как физлицо - другие. Ну и самое главное, найти порядочного арендатора, который не угробит помещения за полгода и съедет, а вам предстоит ремонт....арендатора, за которым не надо бегать каждый месяц и просить оплатить аренду..
Правильно здесь сказали - это работа, требующая усилий и затрат

Арендатора надо искать с долгосрочным договором, желательно крупного сетевика, тогда и проблем с оплатой ап, коммуналки не будет.
Но многие собственники хотят быстрее сдать, с коротким договором , а в итоге потом мучаются.

Аноним 582: долгосрочным это было бы отлично, но место должно быть супер мега подходящее им! Вот к примеру, отличный арендатор КБ, платят хорошо аренду, ремонт делают сами, коммуналку... Но у них целый список требований к местоположению и самому помещению, кстати, автор гляньте на сайте, вдруг пригодится. Но вот как почитала тему по КБ, это ж действительно такой контингент

мудрая Блондинка: договора ,как правило, достаточно сложные. , согласна и по арендной ставке они свои условия диктуют

мудрая Блондинка: аптечные сети

Ага, сразу арендные каникулы на три месяца, на время получения лицензии, плюс технические условия типа вентиляции

Аноним 768: лицензии

КБ кстати тоже лицензию примерно так же ждут вроде. Плюс по наружной рекламе, паспорт фасада должен быть, согласование все такое. В новостройке у меня арендатор тоже прикурил, собрание жильцов решило с каждой наружной вывески поиметь по 50 т.р