Продажа квартиры: ипотека, мат.капитал, выделение долей

В браке в ипотеку приобретена квартира. На данный момент развод, планируется продажа квартиры и деньги разделим с супругом.

Вводные: Приобретение в ипотеку на одного из супругов, в браке. Перепланировка при ремонте, не оформлена. После рождения ребёнка задействован материнский капитал.

Как теперь продать эту квартиру?
Узаконить перепланировку. Выделить доли всем, и супругам, и детям.
Продать можно только при наличии варианта покупки? чтобы выделить доли детям и оформить эту собственность на них (в рамках их долей)?
А Можно выделить им доли в маминой квартире?
А если я хочу вложить сумму от продажи общей квартиры в новострой? Как быть с долями для детей?

Помогите подскажите :) как минимизировать свои телодвижения, что можно делать одновременно?
Можно ли сделать все сразу (перепланировка, выделение долей) и тогда сразу все зарегистрировать в Росреестре?

Если вы до сих пор платите ипотеку, то выделить доли нельзя. Сначала гасится ипотека, потом выделяются в ней детские доли.

Да, это конечно. Сначала гасим остаток долга.

Если этот момент «переложить» на покупателя, то я так понимаю, что надо будет очень постараться найти такого крайне заинтересованного, который и денег под расписку даст для погашения долга около 400тысяч, и ждать будет несколько месяцев, пока все оформим. Утопия, конечно.
Брать кредит и погашать, потом оформлять