Покупка квартиры у застройщика, оформленная на ИП

Здравствуйте. Планируем приобрести квартиру, сдана в конце 18 года. Застройщик сдал дом и я так понимаю не приобретенные квартиры, он оформил на директора этой компании, как ИП
Как проверить чистоту сделки, что нет обременений? Менеджер этой стройкомппнии, сказал, что едем в офис, там подписываем ДКП, далее едем в банк, там переводим деньги.
Кто сталкивался с такой схемой покупки, где риски?
Можно ли им предложить вариант Безопасные сделки через Сбербанк например? Или у застройщика свои правила?

Аноним 278: Можно ли им предложить вариант Безопасные сделки через Сбербанк например? Или у застройщика свои правила?

Вот это все и спросите у них. Вы егрн видели? Кто там собственник? Там в егрн указано, есть ли обременение или нет. Точно ли собственник физ лицо, если юр лицо, то не банкроты ли они? А вообще наймите риелтора, не булку хлеба покупаете.

Аноним 566: егрн

Мы как то сможем сами это узнать или только через них?

Аноним 566: банкроты

Сейчас и физическое лицо можно признать банкротом.
А если пойти к нотариусу и у него запросить эти данные?

Аноним 278: А если пойти к нотариусу и у него запросить эти данные?

у нотариусов нет данных о банкротстве физлиц. Наймите риелтора

FlashMemory: у нотариусов нет данных о банкротстве физлиц. Наймите риелтора

зачем, ну зачем вам риэлтор с заборостроительным образованием в лучшем случае?
объект у вас подобран, обратитесь к юристу, он проверит чистоту сделки за прайс /5
справку и сами можете заказать, еще риэлтора кормить на этом

Аноним 278: Мы как то сможем сами это узнать или только через них?

Егрн - это документ, подтвеждающий собственность и хранится у собственника квартиры. Только он вам и может его показать. Можно зайти на сайт росеестра, найти заказать егрн бесплатно, внести адрес и фио собственника, можно посмотреть есть ли обременение или нет. А если банкрот, то у приставов, в нормальных ан есть юрист или спец сотрудник, который проверит собственника на банкротство.

Аноним 33: обратитесь к юристу

Это все- равно, что когда болит живот, а вы говорите сходите ко врачу, а врачей то много, окулист, гинеколог, лор. Юрист тоже должен быть с опытом работы в направлении с недвижимостью, а они как правило работают либо в ан на должности юриста и помогают только риелтору, либо также риелторами. У юристов много направлений, кто то специализируется на уголовных делах, кто то на разводах и делении имущества и пр. Смысл обращаться к юристу, который работает в другом направлении.

Парадоксина: на его ген дира. после сдачи дома. ЛСР

У нас также. Вы не проверяли банкротство и нет ли обременений?
Просто покупали м всё, через их агента?

Прислали договор там нет даже согласия жены на продажу.
В Росреестре проконсультировались, говорят что если ИП, то идёт как физлицо, а они нам договор подсунули что ИП

Парадоксина: Если я не ошибаюсь, то мы покупали квартиру у застройщика, где все не проданные квартиры были оформлены на его ген дира. после сдачи дома. ЛСР

Подскажите а вы не помните в договоре было указано согласие жены этого гендиректора?

Аноним 278: даже согласия жены на продажу.

В договоре его и не будет. Супруга должна идти к нотариусу и оформить согласие на продажу недвижимости, стоимость примерно 2500р. Автор, вам реально не страшно остаться без денег и без квартиры? Я садовый участок за 250 тр покупала, у продавцов риелтор, я сама риелтор, плюс ещё безопаснику отдала документы на проверку, а у вас как то все беспечно, то ип, то физ лицо, деньги то как передавать планируете, сразу отдадите до перехода права собственности?

Аноним 566: безопаснику

Кто это и где его берут?

Аноним 566: то ип, то физ лицо

ИП приобрел квартиру у застройщика , в ДКП указано ИП в качестве продавца, в ЕГРН указан просто собственник, без ИП . Если вы риэлтор то наверное знаете это всё

Аноним 566: деньги то как передавать планируете, сразу отдадите до перехода права собственности?

Сначала договор подписываем потом деньги перечисляем. Право собственности конечно позже будет. А как надо? Думаете они продали 500 квартир и всех обманули?

Аноним 278: В Росреестре проконсультировались, говорят что если ИП, то идёт как физлицо, а они нам договор подсунули что ИП

Это нормально. Так и должно быть, если про купле-продаже деятельность у него как у ИП идет. Это ему для его налогообложения важно. По этой деятельности отчитается как ИП в зависимости от своей системы налогообложения.
Но в выписке из ЕГРН вы не увидите указания по ИП. Там на физ.лицо. И это нормально, по другому у нас Росреестр не регистрирует. Поверьте юристу, у меня таких договоров море. Так как сегодня он ИП, а завтра подаст заявление о прекращении деятельности в качестве ИП. Но имущество же при этом у него остаётся, поэтому на ИП не регистрируют. Имущество своё и покупаемое- продаваемое в качестве осуществления предпринимательской деятельности не разграничивается в Росреестре. Для налоговых органов оно разграничивается как раз указанием на это в договорах, кодах по видам деятельности и пр.

Поэтому проверяйте на сайте судебных приставов. Сколько неисполненных обязательств. На сайте Арб.суда по банкротящимся лицам. И в отношении юр.лица, у которого он приобрел, тоже. И цену сделки понять - ниже рынка тогда была или нет. И сейчас занижаете или нет. Не занижать! Чисто теретически в отношении юр.лица может быть банкротство и в ходе него могут проверять сделки, в том числе по передаче ИП-шнику. Поэтому основание возникновения права собственности на квартиру тоже бы выяснить.

Ну и можете организовать расчеты так, чтоб денежные средства (или основная их часть) после регистрации.

Выписку в Росреестре естественно заказывать перед сделкой

Аноним 428: Поверьте юристу, у меня таких договоров море.

Подскажите пожалуйста по оплате
По ДКП мы подписываем его и сразу идём деньги перечислять. Это нормальная практика? Или нет? Мы же не являемся ещё собственниками, пока Росреестр не оформит

Аноним 278: По ДКП мы подписываем его и сразу идём деньги перечислять. Это нормальная практика?

И это нормально. Так тоже делают. В договоре прописывается, что на момент подписания договора продавкц получил такую-то сумму.

И другое нормально. Как договоритесь. Но для вашего спокойствия попробуйте обговорить иные варианты. Ранее широко использовались банковские ячейки. Но тут ИП, ему не нужны расчеты наличкой скорей всего.
У меня в основном сделки внутри своих (корпоративные), у нас всяко бывает. И все вреред, и все вперед или существенная часть на еще на подписании предварительного договора и пр... И чаще зачётом на что-то другое ненужное
Поэтому я не знаю насчет современных способов расчетов через банки. Точно есть при ипотеках в банке (буду себе оформлять). Сбер предлагает, что деньги автоматически упадут на счет продавца сразу после регистрации сделки.
Но наверное что-то такое есть сейчас как отдельная услуга, без ипотеки в банке

Аноним 278: Подскажите а вы не помните в договоре было указано согласие жены этого гендиректора?

В договоре это не указывают. Его просто представляют в виде отдельного документа, который вместе с договором подается на регистрацию. До его получения не подписывать договор