Проверка покупаемой квартиры на "чистоту"

qwe123 ,
Что именно вас смущает? Попросите у продавцов справку о зарегистрированных, выписку из ЕГРН, из документов оснований видно как приобретена квартира, если была приватизация, то в идеале не должно быть прописано лиц отказавшихся от приватизации, если наследство, то там свои заморочки.
Проведите сделку у нотариуса, он эти моменты проверит.

qwe123: возможно ли до нотариуса проверить юридически?

Юристы запросят ту же выписку из егрп
Подскажу: в любом мфц с паспортом за небольшую плату вам выдадут справку о любой квартире, зарегистрированной в реестре. Нужен только адрес
По справке видно, кто собственник, есть ли аресты, обременения

qwe123: Очень нужна информация

только сами. помимо

Vivienne W: ЕГРН

ПтичкаН: справку о зарегистрированных

я выясняла в жилконторе - кто когда жил и куда делся. с соседями пообщалась. у участкового выспрашивала. от нескольких квартир отказалась. хотя все устраивало, кроме документов

qwe123 ,
Информация из ЕГРН есть и в свободном доступе на сайте Росреестра

qwe123 ,

1. Закажите выписку из ЕГРН.
2. Проверьте данные продавца - должны на 100% совпадать с паспортными. Если есть возможность проверьте, не привлекался ли продавец к уголовной ответственности.
3. В выписке посмотрите также, нет ли обременений на квартиру (но если они не написаны в выписке, не значит, что из нет - чуть ниже поясню).
4. По выписке же посмотрите документы-основания приобретения квартиры Вашим продавцом, это могут быть:
   • договор долевого участия в строительстве с застройщиком+акт приемки+справка о полной оплате. Проверяете, что данный договор был в своё время зарегистрирован в установленном порядке (штамп на обороте договора) и что застройщик не имеет претензий по оплате (справка). Одна из самых "чистых" сделок. Проблем быть не должно, ещё проверить по купалась ли в браке, использовали ли маткапитал.
   • договор купли-продажи. Покупку в браке и использование маткапитала проверяем в каждом случае. Опять смотрим отметку на договоре о регистрации. По возможности проверяем, наличие от предыдущего продавца (далее зовем его ПП) расписки о полном получении денежных средств. Риски: часто невозможно проверить как приобрёл квартиру ПП. Например, квартира приобретена ПП в браке на его имя и при разводе раздел имущества не произведен - супруг ПП может в течение трёх лет подать соответствующее исковое заявление. Или - ПП получил квартиру в наследство, а на самом деле наследников двое и права второго нарушены. Так же есть риск, что обойденный наследник подаст иск о признании недействительным договора к-п, заключенного Вашим продавцом и ПП. И т.д. и т.п. И чем большее количество ПП было по квартире, тем сложнее проверить риски.

Продолжение:

• свидетельство о праве на наследство. Сложно проверить чистоту сделки, по которой квартиру получил наследодатель. Если будет оспорена та сделка, то анулируют и свидетельство о праве на наследство продавца. Так же может быть, что помимо продавца были иные наследники, но они не вступили в наследство в установленный законом срок (6 месяцев). В некоторых случаях этот срок может быть восстановлен, если истец докажет, что не имел возможности узнать о смерти наследодателя и подать нотариуса заявление. В некоторых случаях доказывают это и через большие промежутки времени: например, если человек сидел в тюрьме и докажет, что родственники с ним не общались (в данном случае легко с помощью администрации мест лишения свободы - если не было посещений, писем звонков от заинтересованных родственников), после выхода из МЛС (иногда через несколько лет после смерти наследодателя!), может подать иск о восстановлении для него срока на вступление в наследство, вступить в наследство и оспорить сделку. Этот риск есть в любой цепочке продаж квартиры, где встречалось наследство. Зато не надо проверять приобретение в браке и использование маткапитала)))

Продолжение:

• договор дарения. Должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Проверка на каком основании получил квартиру даритель -аналогично как получил квартиру наследодателя (см.выше). Основной риск - признание дарителя недееспособным в момент совершения сделки. Доказать достаточно сложно. Поэтому, если перед дарителем короткая и проверчемая цепочка приобретений (например, даритель приобрёл квартиру по ДДУ от застройщика или приватизировал) - сделка достаточно чистая. Опять же нет необходимости проверять приобретение в браке и использование маткапитала)))

Продолжение:

• приватизация. Из формы 40 Вы получите сведения о всех лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире. Вас интересуют в первую очередь зарегистрированные на момент приватизации. Если все зарегистрированные участвовали в пр-ции, отлично. Если нет, надо запросить в уполномоченном органе отказы от приватизации по совершеннолетним.
  5. Почему отсутствие сведений об обременений не гарантия, что их нет:
• сведения вносятся на основании совместного заявления сторон сделки. Не было заявления - нет записи. Но это не значит, что обременение не наложено. Печальный пример из жизни: 1 купил у 2 квартиру с использованием ипотеки С. Ранее 2 купил эту квартиру у 3 с использованием ипотеки В. При этом 2 и В не подали заявления о внесении сведений об обременении в Реестр. При заключении договора между 1 и 2, ни банк С, ни сам 1 не попросили от 2 предъявить справку банка В о полной оплате ипотеки. Поверили выписке, согласно которой обременений не было. По факту же 2 ипотеку не погасил. Банк В подал исковое заявление о погашении долга за счёт залогового имущества, признании недействительной сделки между 1 и 2, т.к. он как залогодержатель квартиры не был уведомлен о сделке и аннулировании записи об ипотеке в пользу банка С.

6. Если использован маткапитал, дети должны быть наделены долями.

Вообще, нюансов много все не описать. Проблема в том, что и риелторы и банки обычно хоть в какой-то степени проверяют лишь последнюю сделку по квартире - по которой право собственности возникло у продавца, но проблемы могут возникнуть и по ранее проведенным сделкам. Но с учётом того, что сроки исковой давности законом ограничены, безопаснее приобретать квартиру, продавец которую получил в собственность давно. И чем дольше он ей владеет, тем лучше. И чем меньше было до продавца собственников тем тоже лучше.
Не стесняйтесь спрашивать все моменты: и о наличии родственников и об их здоровье, если это может повлиять на чистоту сделки.

ПС: очень неудобно писать с телефона такие длинные тексты, поэтому прошу прощения, если где-то скомкано или не очень понятно написала.

Nfnrfz: Вас интересуют в первую очередь зарегистрированные на момент приватизации. Если все зарегистрированные участвовали в пр-ции, отлично. Если нет, надо запросить в уполномоченном органе отказы от приватизации по совершеннолетним.

Были нюансы, когда много лет спустя всплывала информация по приватизации при наличии несовершеннолетних. Там какие подводные камни?

Проверьте продавца и его супруга(у) на наличие исполнительных производств.
Так как при банкротстве физлица сделки за последние 3 года могут быть признаны недействительными.

qwe123: компетентны, банки тоже неполностью проверяют. Юристов поиском не нашла, все уже ведут дела по спорам и судам

Автор тут заводила тему про покупку, у своих Продавцов попросила справку о дееспособности, сразу слились.... Вам тоже советую спросить

qwe123: Как я поняла, лучше все делать самим, а не полагаться на фирмы, которые все равно не дают гарантии и не несут ответственности. Так получается? я не знаю Ваш базовый уровень знаний по теме, что бы уверенно сказать, что да, Вы справитесь сами. Но вот то, что заключение договора с риелтором или юристом не должно расслаблять и не исключает проверку всех действий нанятого специалиста - это 100%.