Договор пожизненой ренты...

В алапаевске такое практиковалось. Одна бабушка действительно оставила квартиру маме моей подруги. Мы с подругой ходили к этой бабушке, покупали молоко. Очень милая была бабуля и было очень жалко, что она умерла. Подруга даже говорила, что не надо никако квартиры, лучше вы живите...

Подводные камни

Вроде бы выгода приобретения квартиры посредством заключения договоров ренты или договоров пожизненного содержания с иждивением очевидна, но заключают их ничтожно мало. Причина скорее всего состоит в том, что участники этих договоров оказываются слабо защищены - к сожалению, договоры ренты и пожизненного содержания очень часто становятся “сравнительно честными способами отъема денег у населения”, как говаривал незабвенный турецкоподданный Остап Бендер.

Рассмотрим эти “способы”, чтобы не попасться на удочку мошенников.

Способ первый, или “Родственники вернулись”. Чаще всего договоры ренты или пожизненного содержания заключают одинокие пенсионеры, то есть предполагается, что родственников у них нет или по каким-то причинам те не могут обеспечить достойное денежное содержание и уход. Иногда бывает и так: родственники есть, однако они никакого участия в судьбе пожилого человека не принимают. Поэтому он решает заключить договор ренты и принимает финансовую (и не только) помощь от чужих людей. Однако через некоторое время родственники, озабоченные судьбой незавещанного имущества, объявляются и требуют от получателя ренты расторгнуть договор, обещая, что будут ухаживать за ним до скончания дней. Чаще всего убедить пожилого человека им удается, а дальше следует иск в суд по причине нарушения условий договора (оспорить достаточный уровень качества ухода, к сожалению, очень просто).

Способ второй, или “Вы с кем договор заключили?”. Огромный риск состоит в том, что квартира, на которую претендует плательщик ренты, может не принадлежать проживающему в ней пожилому человеку. Но это как раз довольно легко проверить: при подготовке договора достаточно попросить своего будущего подопечного показать документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Более сложно узнать другое: дееспособен ли владелец квартиры, то есть не заявит ли он впоследствии, что не мог заключить подобный договор, поскольку был введен в заблуждение или же вообще ограниченно дееспособен по причине слабого душевного здоровья.

Способ третий - только для пожилых “экстремалов”. Предприимчивый владелец квартиры может попробовать получить свои кровные дважды. Сделать это, к сожалению, возможно. Прежде всего человек оформляет договор страхования квартиры (что само по себе похвально) и заключает договор ренты (или пожизненного содержания). А теперь начинаются хитрости: договор ренты предполагает, что случайная гибель или повреждение имущества, передан- ного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательств. Таким образом, даже если квартира сгорит, плательщик ренты все равно будет выплачивать денежное содержание бывшему владельцу бывшей недвижимости. Практика показывает, что некоторые пожилые люди, желая заработать, устраивают, например, поджог, получают страховку, а потом требуют продолжить ежемесячные выплаты ренты - договор-то действует.

Способ четвертый, или “Как обмануть обе стороны разом”. Искать владельца квартиры, который согласится на рентные отношения, - дело долгое и сложное, да и не все агентства недвижимости этим занимаются. Схема действия риелторских компаний, предлагающих посреднические услуги при заключении подобных договоров, такова: покупатель вносит платеж (часто до половины стоимости квартиры), часть денег посредник передает владельцу квартиры, а другая часть остается у агентства недвижимости в качестве платы за оказанные услуги. При этом покупателю говорят, что уход за владельцем квартиры агентство будет осуществлять самостоятельно. Одно из условий сотрудничества состоит в том, что, если договор ренты по каким-то причинам расторгают, взнос не возвращают. Так у агентства недвижимости появляется замечательная возможность заработать: хозяину квартиры агенты обещают выкупить жилье и ухаживать за ним, покупателю - обеспечить покупку квартиры с отсроченным заселением. При этом уход за владельцем никто не осуществляет, и договор вскоре расторгается. Добросовестный плательщик ренты оказывается в минусе: и взнос ему не возвращают, и жилье он теряет. И что самое главное, не только пожилой обладатель квартиры остается без ухода, но и его жилище скорее всего перейдет в собственность предприимчивого агентства недвижимости.
Как быть?

Можно ли как-то защитить себя? Да, разумеется. Проще всего было бы сказать: не заключайте договор ренты, и все будет замечательно. Мы же попробуем сформулировать несколько правил для плательщика ренты, выведенных на основе анализа судебных дел.

Первое: нужно навести справки о вашем будущем подопечном, уточнить состояние его здоровья (в том числе душевного), а также выяснить статус недвижимого имущества, которое вы рассчитываете получить. Чтобы сделку нельзя было расторгнуть по причине недееспособности получателя ренты, попросите представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также (больше для подстраховки) справку из поликлиники от психиатра о полной адекватности рентополучателя на день заключения договора, а еще лучше - заключать договор в присутствии доктора. Это повлечет некоторые дополнительные расходы, зато сохранит ваши нервы и кошелек в случае подачи иска. Желательно еще изучить и выписку из медицинской карты, чтобы представлять, какие расходы на медицинское обслуживание подопечного вам предстоят (в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением). Если вы вооружены этими документами, доказать недееспособность вашего подопечного в суде крайне затруднительно.

Второе, что необходимо выяснить в ситуации, если подопечного вы нашли не сами: не заключен ли уже договор о купле-продаже квартиры с посредником - агентством недвижимости. Если договор есть, следует изучить его условия и обязательно встретиться с будущим подопечным. Даже если посредник станет убеждать вас в том, что обеспечит достойный уход пожилому человеку, лучше самостоятельно поддерживать связь с последним. Тогда вы будете точно знать, как агентство расходует вносимые платежи и сможете ли вы избежать расторжения договора по причине неудовлетворенности подопечного качеством ухода или размером ренты.

Третье: необходимо составить полный перечень обязательств, которые вы приобретаете, заключая договор. Одной из самых частых причин расторжения договора является неудовлетворенность рентополучателя выполнением услуг. Поэтому надо обстоятельно расспросить, на какой уход рассчитывает рентополучатель и чего он ждет от вашего сотрудничества. Постарайтесь максимально конкретизировать каждый пункт. Внести в договор пункт о том, что вы обязуетесь обеспечить медобслуживание, недостаточно, - это слишком абстрактно. Лучше предусмотреть пункт, в котором четко сказано, что вы, например, оплачиваете медицинское страхование подопечного в такой-то клинике.

Четвертое: определить порядок расчетов. Оптимальный вариант, если деньги вы будете переводить по безналичному расчету, - у вас появляется официальный документ, заверенный третьей, независимой стороной - банком. Платежи могут поступать на сберегательную книжку или на заведенную пластиковую карту - это не столь важно. И даже если вы приносите деньги своему подопечному лично, в конверте, не забывайте (и не стесняйтесь) брать у него расписку, иначе факт получения ренты легко оспорить в суде.

Следующее, что предстоит сделать, - завести дневник, в котором фиксировать просьбы своего подопечного и их выполнение. Хорошо бы договориться о том, что выполнение каждой из них получатель ренты будет заверять подписью. Не забывайте проставлять даты и детально описывать просьбы. Если подопечный просит купить ему электрический чайник, оговорите все подробности: емкость, цвет, фирму, материал. В этом случае вы получаете неоспоримые доказательства того, что выполнили просьбу в полном объеме.

Если вы понимаете, что подопечный буквально заваливает вас все новыми просьбами, которые не закреплены условиями договора, вы можете расторгнуть его. Однако доказать факт превышения требований получателя ренты будет крайне сложно, если вы заранее не закрепите объем и уровень требований в договоре.

Подведем итог: рента (или пожизненное содержание) - действительно выгодное дело. В зарубежных государствах заключение таких договоров - дело обычное и распространенное. Российская практика от европейской пока отстает, однако все поправимо. Гарантией того, что вы получите квартиру, является внимательность как при заключении договора ренты или договора пожизненного содержания, так и при выполнении его условий.
http://blog.styleroom.ru/оформление-договора-ренты/

Знакомая так получила квартиру в Екатеринбурге, но намаялась со стариком... Не забывайте, что это не ваш родственник будет, а абсолютно незнакомый человек со своими привычками и тараканами. ;)