Покупка квартиры по переуступке. Риски?

Кто покупал квартиру по переуступке?
Сдача объекта этим летом, дом почти готов к сдаче.
Думала все гораздо проще Пришли к застройщику, договор переоформили, деньги перевели и вуаля..
Начала читать.. затыков много.
Ценник дешевле застройщика, для нас существенно. И объект (по рисункам) понравился ))
И хочется и колется.
Нужны советы Любой совет пригодится

Покупка по переуступке = покупке вторичке по рискам. Если продавец будет признан банкротом, все сделки за три года, предшествующие банкротству, окажутся оспоримыми. С этой точки зрения плохо, что цена ниже, чем у застройщика, т.е. ниже рынка.
Задавайте вопросы, почему продают, не дождавшись сдачи? Если причина в приобретении другого жилья, проводите сделки в один день. Приобретение другого объекта взамен отчуждаемого снизит риск "отката" по вашей сделке в случае банкротства.
Семейный статус проверяйте: не был ли продавец в браке на момент заключения договора с застройщиком (и с кем именно был в браке, возможно, сейчас супруг уже другой). Не забывайте, что если супруги разведены и при этом не разделили имущество, второй супруг может оспорить сделку в течение трёх лет с момента когда его право нарушено, т.е. трехлетний срок будет исчисляться не с момента развода, а с момента перехода к вам права собственности.
Выясняйте, не использовался ли маткапитал в качестве ПВ или для погашения ипотеки.
Проверьте продавца на предмет наличия в отношении него различных исков.

Аноним 61: Задавайте вопросы, почему продают, не дождавшись сдачи?

любую причину и для меня это будет правдой

Аноним 61: Семейный статус проверяйте:

как это правильно проверить?

Ps спасибо за развернутый ответ

Аноним 921: Ценник дешевле застройщика, для нас существенно.

Рисков больше, потому и дешевле.
Переуступка от физ лица или от юр?

КураМура: То, что цена ниже, чем у застройщика, вполне логично ведь. Иначе зачем брать по переуступке

Ст.61.2 фз-127 "о несостоятельности (банкротстве)":

Сделка, совершенная должником ... может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Поэтому вопрос, насколько существенно цена переуступки ниже цены застройщика (т.е. цены аналогов). Естественно, чем разница больше, тем более привлекательный для покупки объект, но тем и выше риск, что сделка может быть оспорена.

Аноним 921: как это правильно проверить?

Паспорт посмотрите:

• если имеющийся брак зарегистрирован на момент покупки им квартиры, согласие супруга;
• если на момент покупки был другой брак - согласие бывшего супруга или документ, подтверждающий раздел имущества (например, брачный договор)
• если отметок о браке нет, рекомендую эту страничку от копировать и приложить к договору, в самом договоре написать примерно следующее: "продавец подтверждает, что на момент приобретения в браке не состоял, что подтверждается копией страницы паспорта, являющейся неотъемлемым приложением к настоящему договору".
  Это подтвердит вашу добросовестность при проведении сделки.

КураМура: Вы описали естественный риск.

Автор просила сказать, на что стоит обратить внимание. Я рассказала. Стоит этот естественный риск суммы дисконта или нет - решать только ей.

КураМура: Но переуступка и должна быть ниже рынка застройщика, иначе она никому не сдалась

Ну почему же. Есть ещё вариант переуступки по рыночной цене, когда у застройщика уже нет в продаже аналогичного объекта.

В данном случае всё-таки стоит узнать причину продажи. Если, например, причина - просрочка платежей по ипотеке, да ещё выяснится, что в отношении продавца есть иные исполнительные производства, покупать эту квартиру ниже рынка - большой риск.
Если причина, например, переезд в другой город и покупка там жилья - уже рисков меньше.

Самая частая причина продажи по переуступке: цель была инвестиционная, купили за 3 млн сейчас у застройщика 5,5 , по переуступке инвестор за 4,5 отдаёт - из них 3 млн по договору цессии, а 1,5 млн продавцу по некоему договору неотделимых улучшений.
Как только объект сдается, то продавец будет продавать его по договору купли продажи, если по полной цене, то с 1,5 млн надо налог заплатить. Не знаю платят ли что то с договора неотделимых улучшений - думаю врядли.

Аноним 921: как это правильно проверить?

Аноним 61: Паспорт посмотрите:

Брачный статус проверяется не просмотром паспорта, а заказом справок о семейном положении в ЗАГСе! Стоит копейки, делается при в вас в день обращения.
Просите справку о семейном положении продавца на момент покупки жилья и на момент продажи. Паспорт продавца вообще ничем не поможет.

Аноним 0: по некоему договору неотделимых улучшений.

Интересно, какие могут быть «неотделимые улучшения», если квартира еще не достроена и не передана собственнику?)
Если вы про минимизацию налога, то видимо только через занижение цены (минимальная разница с ценой покупки продавцом)