Ответ консультанта:
1. Если сделка вдруг, совершенно случайно будет признана недействительной последствиями этого будет страшное явление - двухсторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ). На самом деле это означает, что Покупатель возвращает квартиру, а Продавец полученные за неё денежки. Если Вы представляете Продавца, получаете за него деньги, подписываете за него договор - очевидно все эти полномочия прописаны в Вашей доверенности. В соответствии с п. 1 ст. 182 моего любимого Гражданского Кодекса сделка, совершенная представителем на основании доверенности непосредственно создаёт, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности представляемого, то есть в нашем случае - бывших собственников.
Это означает, что в случае признания сделки купли-продажи недействительной денежки покупатель будет иметь право требовать с тех, кого Вы представляли на основании доверенности, а не с Вас.
2.Теперь к вопросу о достаточности расписки от представляемых Вами граждан для подтверждения факта передачи им денег за квартиру. Передача денег - по своей правовой природе сделка (см. ст. 153 ГК РФ). Сделка должна быть оформлена в соответствии с установленной для сделок формой - вв нашем случае см. подпункт 2 пункта 1 ст. 161 ГК РФ, то есть сделки граждан между собой на сумму более 10 минималок оформляются в простой письменной форме. Это означает, что сделка передачи денег не требует нотариального удостоверения, или гос. регистрации. Расписка - документ письменный, то есть требованиям закона удовлетворяет в полной мере. Про свидетелей ГК РФ, в отличие положим от законов древнеримских 12 таблиц, скромно умалчивает. Значит они нам не нужны, равно как и нотариальное подтверждение.
Вывод: Простой расписки - достаточно.
(На всякий случай обратите внимание на то как нужно оформить расписку. Её пишет получающий деньги от руки чернилами синего цвета, желательно не гелевыми, указывает дату получения, размер суммы цифрами и прописью, от кого получил, указывает свои паспортные данные, пишет, что получил деньги от Вас за проданную квартиру такую-то по договору такому то. Чем больше рукописного текста, тем меньше шансов у пишущего эту расписку оспорить потом в суде факт того, что эту расписку писал не он.)
3. Если собственников двое. Значит если их двое, то в каких они отношениях? Нет, я не про то, ссорятся ли они и как метко метают в друг друга кухонную утварь. Я в том плане - они муж и жена? Или сын и мать? В каких долях принадлежала им квартира? На праве долевой собственности или совместной собственности?
В любом случае (как совместной, так и долевой в равных долях) правильнее всего будет отдать половину денег одному собственнику, а вторую - второму собственнику. От каждого взять по расписке. Все заморочки с совместной собственностью супругов и пр. брюквой снимаются.
Если дроли неравные - то полученные деньги раздаем пропорционально долям. Опять таки обязательно получаем расписку.
4. Теперь копнём глубже - если Вы за свои услуги оставляете какую-либо сумму из вырученных за квартиру денег себе - надо бы заключить трехсторонний договор об этом с бывш. собственниками. Что бы к Вам уж точно никаких претензий не было. Ну и... не продешевите. :-)
Мыларщиков Денис, Начальник юридического отдела, ООО "Енисей"
03.02.2006
Ответ консультанта:
Эээ.... Ошибочки допустил, исправляюсь:
"Чем больше рукописного текста, тем меньше шансов у пишущего эту расписку оспорить потом в суде факт того, что эту расписку писал ИМЕННО он.)" - Вот так правильно.
"Если дроли неравные" читать "Если ДОЛИ не равные.
Вот. Извините.
Мыларщиков Денис, Начальник юридического отдела, ООО "Енисей"
03.02.2006
