Ответ консультанта:
Здравствуйте, Наталья.
Сначала давайте разберёмся вот с каким вопросом - после 01 апреля 2005 года или до этой даты было получено разрешение на строительство Застройщиком?
В том случае если после, то на ваши отношения с застройщиком распространяет своё действие Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором есть в частности вот такие статьи:
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
4. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Если же нет - всё равно практика применяет к отношениям с Застройщиками по долевому строительству жилья закон "О защите прав потребителей".
Теперь о конкретных мерах:
1) Акт подписываем, но все недостатки указываем. После получения от них всех документов, необходимых для регистрации права собственности идём и право собственности регистрируем.
2) Пока идёт регистрация вызываем письмом (заказное с уведомлением) или телеграммой застройщика для проведения строительноцй экспертизы, за экспертизой обращаемся в Центр Судебных Экспертиз на Бажова, 74. Эксперт раскажет в подробностях как всё устроить. Оплатите экспертизу самостоятельно, Вам потом возместит в судебном порядке её стоимость Застройщик.
3) Если есть факт подделки почтовых документов - обращайтесь с официальным заявлением в милицию, в том числе рассказав об обстоятельствах дела. Да, скорее всего вам откажут, но после визита ОБЭПа желания продать Вашу квартиру налево у Застройщика поубавится. Может в том же заявлении ПРОСИТЬ ПРИНЯТЬ МЕРЫ ПО ПРЕДОТВРАЩЕНИЮ СОВЕРШЕНИЯ В ОТНОШЕНИИ ВАС преступления (мошенничество). Копию закиньте в прокуратуру. Да, сидеть три часа в дежурке и писать заявление. а потом разговаривать с неопрятным опером - не шибко приятно, но у вас всегда есть выбор - защищать свои права или "расслабиться и получать удовольствие". Только тогда наше право что то стоит, когда мы готовы защищать его до конца.
4) По итогам Ваших претензий, заключения Экспертизы будьте готовы идти в суд. Это нормально. Вы должны быть готовы, что компенсацию с застройщиков получать придётся через суд и судебных приставов. Дело это лёгким не назовёшь, тем паче договор долёвки составлял наверняка юрист строителей и способов тех или иных виляний у него запасено для Вас сотня. Что не означает, что их не переломит закон и практика.
Мыларщиков Денис, Начальник юридического отдела, ООО "Енисей"
11.07.2006
